a cura di Serena Ientile
Molte persone mi hanno chiesto chiarimenti in merito a questo argomento spero di esporlo in modo esaudiente
In ogni momento della gestione sia i condomini sia i titolari di diritti reali (usufruttuario) o di godimento (conduttori, comodatari) possono ora richiedere all’amministratore di prendere visione dei documenti giustificativi di spesa e di estrarne copia a loro spese.
La disposizione in esame introduce un precetto che la giurisprudenza già aveva affermato da tempo, seppur sottoponendolo a condizioni.
E’ pacifico che in sede di rendiconto annuale l’amministratore deve consentire ai condomini che lo richiedano di prendere visione e di estrarre copia, sottoponendone i relativi costi, della documentazione giustificativa delle spese effettuate in nome e per conto del condominio (Cass. 28 gennaio 2004, n. 1544).
Il diritto di esaminare la documentazione contabile condominiale deve poter essere esercitato dal momento in cui il condominio riceve l’avviso di convocazione dell’assemblea indetta per deliberare sull’approvazione del bilancio consuntivo redatto dall’amministratore: il che significa che il controllo sulle cosiddette “pezze giustificative” delle spese deve almeno avvenire nei cinque giorni precedenti a quello in cui si svolgerà l’assemblea indetta per deliberare sull’approvazione del rendiconto annuale, salvo che il regolamento preveda un termine maggiore. Impedire al condomino di esercitare tale sua facoltà significa non solo pregiudicargli il diritto di scientemente esprimere il proprio voto sulla gestione del condominio, ma anche toglierli la possibilità di partecipare alla discussione assembleare, illustrando più efficacemente il proprio punto di vista sui diversi argomenti all’ordine del giorni così da convincere i condomini presenti ad aderire, nell’esternazione del voto, alla propria posizione manifestata in assemblea: negargli tale diritto vuol dire viziare il voto espresso da ciascuno dei partecipanti all’assemblea e dunque influire sulla formazione della volontà della maggioranza, ponendo così in essere deliberare annullabili in quanto lesive del diritto del condominio di intervenire nella discussione al fine di portare a conoscenza degli altri presenti le ragioni del proprio voto (Cass. 2 ottobre 2000, n. 13013).
La novella in esame conferma ora che ciascun condomino ha comunque la facoltà di ottenere dall’amministratore l’esibizione dei documenti contabili non soltanto in sede di approvazione del rendiconto annuale da parte dell’assemblea, ma “in ogni tempo” e quindi anche al di fuori di tale sede, senza la necessità di specificare la ragione per la quale si intende prendere visione o estrarre copia dei documenti medesimi, sempre che l’esercizio di tale potere non intralci l’attività amministrativa e che non sia contrario ai principi di correttezza: l’importante è che se ne addossi i costi affinchè non vadano a gravare sull’intero condominio. Spetta invece all’amministratore l’onere di dimostrare l’insussistenza di qualsivoglia effettivo interesse del condomino, vuoi perchè i documenti non lo riguardano personalmente ovvero perchè l’istanza è fondata su motivi futili o inconsistenti o comunque contrari alla correttezza.
Pari diritto spetta anche gli usufruttuari (titolari di diritto reale) e agli inquilini (titolari di diritto di godimento), quest’ultimi seppur nei limiti della documentazione inerente il servizio di riscaldamento, essendo per questa voce di spesa che hanno anche la facoltà di partecipare in assemblea con diritto di voto al posto del proprio locatore. Se l’amministratore si rifiuta o in ogni modo oppone ostacoli al pacifico esercizio del diritto di visionare la documentazione ben può farsi ricorso all’autorità giudiziaria che, ricorrendone i presupposti, può in via d’urgenza obbligare l’amministratore a mettere a disposizione del condomino o dell’inquilino la documentazione di cui si chiede l’esame. L’impedimento al generale potere del condomino di prendere visione dei documenti contabili in ogni tempo rende addirittura ammissibile la richiesta di revoca dell’amministratore dall’incarico: depone in tal senso l’obbligo dell’amministratore di indicare, al momento della sua nomina, “il locale ove si trovano i registri…” di cui al n. 7 dell’art. 1130, “nonchè i giorni e le ore in cui ogni interessato può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso delle spese, copia da luifirmata.”, obbligo che, se non ottemperato, costituisce motivo di revoca ex art. 1129, dodicesimo comma, n. 7 c.c.
Studio Ientile
Viale Europa 16 00042 Anzio
Tel. 3381033080 serenaientile@gmail.com
