L’Amministratore Risponde- Il nuovo contenuto dell’art. 68 disp. att.c.c.

a cura di Serena Ientile
Questa settimana parliamo dell’articolo 68
L’articolo proprio ai fini della quantificazione in concreto della contribuzione nelle spese, attribuisce al regolamento di condominio il compito di precisare il valore proporzionale di ciascun piano in rapporto al valore dell’intero edificio e di esprimerlo in apposita tabella che adotta il millesimo, quale unità di misura. L’attribuzione a ciascuna unità immobiliare di un valore millesimale, sulla base dei requisiti intrinseci che ad essa spetta secondo specifici criteri,non rileva ai fini del diritto di proprietà ma solo per la quantificazione dell’obbligazione che grava sul condominio in funzione del suo bene esclusivo sito nell’edificio condominiale. Il nuovo Legislatore ha ritenuto di intervenire sul testo dell’art. 68 disp. att. c.c. con un espresso richiamo all’ art. 1118 c.c., articolo quest’ultimo che, come già si è visto, detta il principio per cui il diritto di ciascun condominio sulle parti comuni è proporzionale al valore dell’unità immobiliare  che gli appartiene. Ai fini della quantificazione del contributo che il singolo condomino deve corrispondere al condominio per l’uso e per il godimento degli sapzi e dei beni comuni, nonchè per ottenere l’erogazione dei servizi, detto  valore di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi, riportati in un’apposita tabella da allegarsi al regolamento di condominio, se e in quanto esistente. La modifica apportata ha invero accorpato i primi due commi del precedente testo della norma in esame, rendendone più fluida e comprensibile la lettura e l’applicazione.
La nozione e la funzione 
Il Legislatore della riforma interviene, invece, sull’art. 69 disp. att. c.c.:
– precisando in modo chiaro e inconfutabile alcuni concetti già espressi dalla recente giurisprudenza innovativa;
– introducendo assolute novità in tema di leggittimazione passiva nel giudizio che un o più condomini debbano eventualmente
radicare per chiedere giudizialmente la rettifica o la modifica delle tabelle millesimali.
Sotto il primo profilo, viene confermato che i millesimi contenuti nella relativa tebella possono essere rettificati o modificati in qualsiasi momento con il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio.
E’ richiesta, invece, la sola metà del valore dell’edificio e la maggioranza degli intervenuti in assemblea per operare in tal senso quando i millesimi risultano essere frutto di un mero errore oppure quando, a seguito di modifiche apportate alle singole unità immobiliari, vuoi per eseguite sopraelevazioni e vuoi per incrementi delle superfici ovvero per incrementi o diminuizioni delle singole unità immobiliari,viene ad alterarsi per più di un quinto il valore proporzionale delle unità immobiliari, anche se limitatamente a quella di un solo condomino.
Le tabelle millesimali possono definirsi come la rappresentazione di un rapporto di valore consistente nella quantificazione della relazione che intercorre tra ciascuna singola unità immobiliare di proprietà esclusiva e la somma di tutte le singole unità immobiliari di proprietà esclusiva e la somma di tutte le singole unità immobiliari di proprietà esclusiva(intero edificio).
Esse sono la raccolta e l’elencazione di un certo numero di frazioni aritmetiche, nelle quali il numeratore è rappresentato dal valore della proprietà esclusiva e il denominatore del valore all’intero edificio. L’intera frazione deve essere poi rapportata convenzionalmente a mille(millesimi), così da rendere i valori omogenei sotto il profilo aritmetico e utilizzabili quindi per effettuare i calcoli della gestione.
Proprio per tipiche finalità che devono assolvere( riparto delle spese e funzionamento dell’assemblea), è da escludersi che alle tabelle possa attribuirsi qualsiasi effetto reale, avendo le stesse una natura meramente dichiarativa, di mero accertamento del rapporto di valore tra le singole unità immobiliari e l’intero edificio, senza che con esse si determini la costruzione e/o la modificazione di diritti sui singoli beni.
viene rappresentato un rapporto di valore preesistente alla loro redazione, limitandosi a configurare solo in via semplicemente dichiarativa tale rapporto.
La tabella millesimale in estrema analisi si presenta come un elenco di tutti i millesimi per ogni unità immobiliare e qualora vi siano casi di comproprietà con relativa divione proporzionale. La rappresentazione prescinde indipendentemente dal valore economico di ogni unità immobiliare, rimanendone completamente estraneo.Il diritto di proprietà vantato su ogni unità immobiliare di incontra in questo caso con la partecipazione alle proprietà comuni le quali sono a loro volta condizionate da relative approvazioni comuni, incidendo così sugli obblighi di contribuire alle spese e non sul valore della proprietà.
In conclusione il legislatore chiarisce, in forza dell’art 1118 c.c., che una delle fondamentali funzioni delle tabelle millesimali è quella di accertare le maggioranze necessarie per costituire l’assemblea e per validamente deliberare, essendo un pilastro fondamentale per ogni decisione solidalmente accordata.
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