a cura di Serena Ientile
Non è necessario che la contabilità sia redatta con forme rigorose e anagole a quelle prescritte per i bilanci delle società, ma è sufficiente che essa sia idonea a rendere intellegibile ai condomini le voci di entrata e di uscita, con le relative quote di ripartizione. In particolare, è necessario che dal rendiconto risulti la specificità delle partite, atteso che quest’ultimo requisito costituisce il presupporto indispensabile per la sussistenza dell’onere del destinatario del conto di indicare specificamente le partite che intende contestare.
E’ fuori di dubbio, però, che il rendiconto costituisce il principale elemento dal quale far emergere una eventuale violazione del dovere di diligenza dell’amministratore-mandatario e che il controllo di legittima necessità dell’utilizzazione di riferimenti oggettivi ai quali parametrare le informazioni sui risultati della gestione. Deve essere pertanto fornita la prova attraverso i corrispondenti documenti giustificativi, non solo della quantità e qualità dei frutti percepiti ma anche di tutti gli elementi di fatto che consentono di individuare e vagliare le modalità con cui l’incaricoè stato eseguito e di stabilire se l’operato di chi rende il conto sia adeguato ai criteri di buona amministrazione.
Il rendiconto si allontana quindi sempre più di essere un mero documento contabile contenente solo una serie di addebiti e di accrediti, ma diventa un atto con il quale l’amministratore giustifica le spese addebbitate ai mandanti A ciò consegue che la delibera di approvazione di un rendiconto privo di allegati documenti giustificativi delle spese è affetta da contrarietà alla legge e quindi soggetta ad annullabilità. E così, in adesione anche ai parametri comuni che già avevano suggerito le maggiori associazioni di categoria e ancor più nel rispetto di quanto ora dettato dalla norma in esame, nella redazione del rendiconto appare opportuno osservare le seguenti semplici regole:
– è consigliabile inserire in rendiconto i versamenti per quote effettuati anche dopo la chiusura dell’esercizio e fino alla data della predisaposizione del bilancio, evitando così di trasformare il mancato rispetto delle scadenze in morosità. in alternativa, unavolta registrate in bilancio le quote incssate alla fine del periodo di riferimento, sarà bene allegare un prospetto aggiuntivo che riassume le quote versate in ritardo fino alla data di pedisposizione del bilancio;
– I saldi individuali a debito o a credito dei vari condomini devono essere inseriti nel prospetto di riparto dell’esercizio successivo dopo il totale spese di competenza dell’anno di riferimento, con funzione ricognitiva dei debiti arretrati e in modo da realizzare maggiore chiarezza, considerando poi, nella colonnarelativa al totale versamenti, tutti i pagamenti eseguiti nello stesso periodo . – con prospetti aggiuntivi si possono evidenziare l’andamento delle spese negli ultimi anni, con la possibile indicazione di scostamenti percentuali;, – l’istituzione di fiondi riserva per eventuli esigenze di cassa, ovvero per l’esecuzione di interventi di manutenzione straordinaria così come previsto dal riformato art,1135, lett.a) n.4 c.c., richiede l’indicazione del credito di ogni partecipante al condominio in apposito prospetto personalizzato per consentire, in caso di compravendita di unità immoiliari, il rimborso al venditore della quota di sua competenza da parte dell’acquirente; – la rendicontazione di speseriferite ad ipotesi di condominio parziale deve essere effettuata separatamente con approvazione in assemblea soltanto da parte dei condomini interessati; anche per quanto riguarda la gestione riscaldamento e la gestione lavori di recuppero edilizio soggetti a benefici fiscali si determina l’esigenza di bilanci separati, ma in ogni caso la situazione patrimoniale deve essere complessiva. Non si richiede che le singole voci siano trascritte nel verbale assembleare ovvero siano oggetto di analitico dibattito ed esame della stregua nella documentazione giustificativa, in quanto rientra nei poteri dell’organo deliberativo la facoltà di procedere sinteticamente all’approvazione stessa prestando fede ai dati forniti dall’amministratore. Devono partanto ritenersi valide le deliberazioni assembleari con le quali si stabilisce che il bilancio preventivo per il nuovo esercizio sia conforme al preventivo o al consuntivo dell’esercizio precedente, risultando in tal modo determinate, per riferimento alle spese dell’anno precedente, sia la somma complessivamente stanziata e sia quella destinata alle singole voci, mentre la ripartizione fra i sinoli condomini deriva automaticamente dall’applicazione delle tabelle. Per quanto riguarda il criterio da adottare per la predisposizione del rendiconto, nel perdurare del silenzio della legge, la soluzione è stata ormai trovata nell’adozione di un criterio misto tra quello per cassa e quello per competenza. E’ innegabile che il bilamncio per competenza riassume meglio le entrate e le uscite relative all’anno di gestione presa in considerazone. Quello di cassa rende noto ai Condomini la data dell’effettivo pagamento anche se poi questo si riferisce auna fornitura relativa alla passata gestione. L’adozione di uno o dell’altro criterio non deve comunque andare ad enficiare il principio della comprensibilità da parte dei condomini, atteso che il singolo condomino deve sempre avere la chiarezza delle spese erogate nella gestione per cui si richiede l’approvazione, tenute nel contempo ben presenti quelle che, benchè riferite a servizi resi nella gestione oggetto della delibera , dovranno essere concretamente erogate in quella successiva: il che significa che anche dette spese dovranno essere ben evidenziate nel rendicontoproprio a salvaguardiadi coloro che, nelle more tra un esercizio em l’altro, acquistano la proprietà di un unità immobiliare sita nel condominio. (art.63 disp.att. c.c.). La mancata presentazione di rendiconto consuntivo al termine della gestione può essere fonte di danno ai condomini. Lo stesso legislatore, d’altro canto, ne ha recepito la gravità,al punto di considerare simile omissione, se protratta 180 dalla chiuysura dell’esercizio, come motivo leggittimante la richiesta di revoca dell’incarico da parte dell’autorità giudiziaria. Ancor più grave se si considera che un notevole ritardo nel rendere conto del proprio operato spesso nasconde una ben più preoccupante situazione patrimoniale del condominioa causa di una confusa amministrazione. Da qui il rischio per i condomini di vedersi aggrediti dai vari fornitoridei servizi comuni per pagamenti non eseguiti.
Studio Ientile di Serena Ientile
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