a cura di Serena Ientile
Sia il nudo proprietario sia l’usufruttuario sono condomini a tutti gli effetti e come tali sono tenuti, al pari degli altri, a concorrere alla formazione della volontà del condominio. E’ fuori dubbio quindi che sia l’uno che l’altro rientrino tra quegli aventi diritto che devono essere convocati in assemblea. Il particolare rapporto che lega l’uno all’altro rispetto alla proprietà e all’uso del bene, in quanto espressamente previsto e disciplinato dalla legge, è certamente opponibile al condominio che, nella persona del suo amministratore, non può ignorarlo.
Anche l’usufruttuario ha diritto di partecipare all’assemblea e di esprimere il proprio voto negli affari che riguardano l’ordinaria amministrazione e il semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Spettano invece al nudo proprietario tutte le decisioni riguardanti le innovazioni, le ricostruzioni e le manutenzioni straordinarie delle parti comuni dell’edificio e pertanto anch’egli deve essere convocato in assemblea.
Contrariamente a quanto accade per i conduttori degli immobili concessi in locazione, dove l’onere della loro convocazione in assemblea fa capo esclusivamente al proprietario del bene locato, l’usufruttuario e il nudo proprietario, al pari di ogni altro condomino, devono essere obbligatoriamente convocati a cura dell’amministratore. La presenza del conduttore in assemblea è peraltro facoltativa e l’espressione del voto da parte sua avviene in sostituzione di quello che invece dovrebbe manifestare il proprietario. Quella dell’usufruttuario è invece indispensabile per la formazione della maggioranza necessarie a rendere valida la costituzione dell’assemblea e per poter deliberare sugli argomenti che la legge attribuisce alla sua esclusiva competenza.
L’usufruttuario, in difetto di delega regolarmente a lui conferita, non può essere sostituito dal nudo proprietario nelle decisioni riguardanti spese o interventi che la legge pone nella sua esclusiva competenza. Nè lui può sostituire il nudo proprietario, qualora l’assemblea sia chiamata a deliberare di opere di straordinaria manutenzione e di ricostruzione dei beni o dei servizi comuni. Ognuno di loro è infatti titolare di un diverso e autonomo diritto che, seppur esercitabile in funzione della medesima unità immobiliare, li legittima da un lato a partecipare – anche contestualmente – all’assemblea e dall’altro a esprimere la propria volontà non già in sostituzione dell’uno o dell’altro, bensì in assoluta autonomia e su materie diverse.
Neppure è data facoltà all’assemblea di introdurre deroghe ai criteri di imputazione e di ripartizione che la legge ha fissato per tali due diversi soggetti: le spese a carico dell’usufruttuario devono essere solo da lui deliberate, non potendo l’assemblea decidere invece diversa soluzione.
La delibera con cui il condominio approva il preventivo o il rendiconto per le spese, ordinarie e straordinarie, deve, a pena di invalidità per contrarietà alle norme che disciplinano i diritti e gli obblighi dei partecipanti al condominio, distinguere analiticamente quelle occorrenti per l’uso di quelle occorrenti per la conservazione delle parti comuni. In tal modo è possibile, se vi sono usufruttuari, ripartire tra i medesimi e i nudi proprietari dette spese in base alla natura delle stesse, secondo i criteri stabiliti dagli artt. 1004 e 1005 c.c. con una mera operazione esecutiva (Cass. 21 novembre 2000, n. 15010).
Si ritiene, infine, che all’usufruttuario spetti il diritto di voto in tema di nomina dell’amministratore e di determinazione del suo compenso, mentre in caso di modifica delle tabelle millesimali è richiesta anche la presenza del nudo proprietario. Tale distinta legittimazione comporta che l’avviso di convocazione debba essere inviato al nudo proprietario o all’usufruttuario a seconda che l’ordine del giorno interessi l’uno o l’altro. L’errata convocazione dell’uno e dell’altro potrebbe portare alla annullabilità delle eventuali delibere assunte.
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