a cura di Serena Ientile
Prima di analizzare il fenomeno del c.d. “supercondominio” è necessario dar conto del fatto che la riforma ha contemplato tale fattispecie nel suo articolato, introducendo, per la prima volta nel codice civile, la menzione di tale ipotesi.
Nel concreto, la legge n. 220/2012 (in vigore dal 18 giugno 2013) ha inserito un nuovo articolo (1117 – bis) nella parte relativa alla disciplina del patrimonio (cioè dei beni e degli impianti condominiali).
Quanto all’applicabilità va detto che, come può leggersi nel testo, il riferimento al “presente capo” è. esattamente, al Capo II “Del condominio negli edifici” del Titolo VII “Della comunione” (artt. 1100 – 1139) del Libro Terzo “Della proprietà”, vale a dire di tutte le norme disciplinanti il condominio negli edifici e non soltanto a quelle relative al patrimonio.
L’inserimento come bis dell’art. 1117 c.c., quindi, non va inteso come rivelatore di un particolare significato normativo, ma soltanto come un espediente del legislatore, finalizzato, probabilmente, a non alterare la numerazione del codice civile e, quindi, a non dover intervenire su tutti i “richiami” presenti del codice stesso e nella legislazione speciale.
Sempre con riferimento a questo nuovo art. 1117 – bis c.c., e allo sviluppo che il relativo testo ha avuto durante i lavori parlamentari, va detto che sono state completamente eliminate le prescrizioni relative alla disapplicazione della normativa sulle distanze legali al condominio.
La fattispecie delle distanze legali è stata fatta oggetto di un’accesa disputa in giurisprudenza che ha portato a affermare che “in materia condominiale, le norme relative ai rapporti di vicinato… trovano applicazione rispetto alle singole unità immobiliari soltanto in quanto compatibili con la concreta struttura dell’edificio e con la particolare natura dei diritti e delle facoltà dei singoli proprietari” e sull’estensione delle regole dell’art. 1144 c.c. (tolleranza del possesso esclusivo sulla cosa comune) (cfr., sul punto e tra le tante, Cass. 21 maggio 2010, n. 12520).
A dire il vero, soprattutto nel caso delle “distanze”, un intervento legislativo sarebbe stato utile per fare chiarezza su una problematica assai spigolosa (peraltro, potenzialmente il conflitto con le facoltà di ampliamento delle proprietà esclusive concesse da recenti provvedimenti urbanistici), che mal si accorda con le particolarità del fenomeno condominiale e per ciò genera un frequente contenzioso.
Studio Ientile
Via Lombardia 81 00048 Nettuno
Tel. 069880462- 3381033080 serenaientile@gmail.com
