Il contratto di locazione ad uso abitativo è disciplinato dalla L. 431 del 1998 la quale al proprio art. 1, comma 4, stabilisce espressamente che “per la stipula di contratti validi di locazione è richiesta la forma scritta”. Tale disposizione normativa, benchè, ad una sommaria lettura possa sembrare molto semplice, ha in realtà destato, dal punto di vista giuridico, non pochi problemi di interpretazione. Ci si è in sostanza chiesti: la forma scritta è richiesta ad substantiam? Oppure ad probationem? Ed ancora, che cosa succede se il contratto è stato concluso verbalmente? Quali sono le conseguenze? Sul punto apare opportuno fare una breve premessa: la forma scritta si intende ad substantiam quando è necessaria per la sussistenza stessa del contratto, mentre si intende a probationem quando è richiesta soltanto per fini probatori. La differenza è, dunque, pregnante. Nel primo caso in assenza di forma scritta il contratto sarebbe nullo in quanto, di fatto, inesistente. Nel secondo caso, invece, il contratto sarebbe perfettamente valido e le difficoltà si incontrerebbero soltanto dal punto di vista probatorio. Detto questo, possiamo andare ad analizzare la risposta fornita con la sentenza n. 18214/2015 resa dalla Corte di Cassazione a Sezioni Unite. La Suprema Corte ha in sostanza ritenuto che il contratto di locazione ad uso abitativo per essere valido deve essere stato stipulato per iscritto. In caso contrario il contratto è nullo. Ciò significa che il conduttore, e cioè chi paga il canone, ai sensi dell’art. 13, comma 5, L. 431/98, nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell’immobile locato può richiedere la restituzione dei canoni versati o, comunque, la riconduzione del contratto alle condizioni previste dall’art. 2, comma 3, della stessa legge. Non solo, quando il contratto di locazione viene imposto di fatto senza l’ausilio della forma scritta dal locatore (proprietario / usufruttuario) il conduttore può porre in essere la predetta azione nello stesso termine di sei mesi. In tale ultimo caso, infatti, la forma scritta del contratto di locazione ad uso abitativo più che qualificarsi come nullità assoluta in ragione della funzione pubblicistica di contrasto all’evasione fiscale, deve, invece, intendersi come una nullità di protezione del conduttore, solo da lui denunciabile e non rilevabile d’ufficio. Ciò in ragione del fatto che la forma verbale è stata frutto della decisione unilaterale del locatore (proprietario/ usufruttuario) imposta al conduttore che, suo malgrado, si sia trovato a subirla senza la sua volontà. Si rappresenta, infine, che la forma scritta del contratto di locazione è cosa ben diversa dalla sua registrazione, attenendo la prima, come detto, alla vera e propria esistenza del contratto, e la seconda, ad una sua regolarizzazione sotto l’aspetto fiscale e/o amministrativo.
Avv. Tiziana Chiapponi
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