a cura di Serena Ientile
I requisiti per svolgere l’attività di amministratore
Questa settimana come da vostra richiesta trattiamo uno degli argomenti per cui ho ricevuto più mail Parliamo dell’art.71-bis disp.att. c.c. cioè di chi può esercitare l’incarico di Amministratore.
Possono svolgere l’incarico di Amministratore di Condominio coloro:
a) che hanno godimento dei diritti civili;
b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia , la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo a cinque anni;
c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive , salvo che non sia intervenuta la riabilitazione ;
d) che non sono stati interdetti o inabilitati;
e) il cui nome non risulta annotato nell’ elenco dei protesti cambiari;
f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado,
g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale;
I requisiti di cui alle lettere f) g) del primo comma non sono richiesti qualora l’Amministratore sia nominato tra i Condomini dello stabile.
Possono svolgere l’incarico di Amministratore di Condominio anche società di cui al titolo V del libro V del Codice. In tal caso i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condomini a favore dei quali la società presta i servizi.
La perdita dei requisiti di cui alle lettere a-b-c-d-e del primo comma comporta la cessazione dell’incarico. In tale evenienza ciascun condomino può convocare senza formalità l’assemblea per la nomina del nuovo Amministratore.
A quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno, nell’arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione,
è consentito lo svolgimento dell’attività di amministratore anche in assenza dei requisiti di cui alle lettere f-g del primo comma. Resta salvo l’obbligo di formazione periodica
Il contenuto della norma e le sue finalità
Esclusa l’istituzione di un registro pubblico degli amministratori e neppure richiamato nel nuovo testo dell’art. 1129 c.c. qualsiasi altro registro su cui annotare la nomina e la revoca dell’amministratore, il nuovo Legislatore ha ritenuto giustamente di dettare i requisiti che deve avere l’amministratore di condominio per poter svolgere tale attività.
Si tratta, per il vero, di requisiti che riguardano più la persona di colui che è chiamato a gestire il condominio piuttosto che la sua capacità a svolgere simile compito che, anche in conseguenza delle nuove incombenze dalla riforma, si presenta tutt’altro che facile,
All’amministratore sono richieste conoscenze contabili, tecniche e giuridiche e, soprattutto, una capacità di gestire le professionalità altrui, di coloro cioè a cui egli deve rivolgersi per fare fronte alle varie esigenze dei condomini.
Il fenomeno condominio è ormai divenuto una realtà economica tale da non poter più essere relegata a semplice centro gestione delle quote delle spese che i condomini versano per la conservazione e per il mantenimento dei beni e dei servizi comuni. Ne sono prova le precise responsabilità che oggi fanno capo all’amministratore in tema di sicurezza degli impianti comuni e di conservazioni delle parti strutturali dell’edificio.
E’ richiesto innanzi tutto che l’amministratore abbia il godimento dei diritti civili (art. 71, lett. a) e che non sia stato condannato per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica e il patrimonio, nonchè per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge preveda la pena di reclusione non inferiore nel minimo di due anni e nel massimo a cinque anni (art. 71, lett. b). Tale ultima disposizione non contiene la previsione relativa agli effetti della intervenuta riabilitazione, come invece indicata in quella successiva /art. 71, lett. c) che impedisce all’amministratore di ricoprire l’incarico qualora sia stato sottoposto a misure di prevenzione divenute definitive, salvo appunto che sia intervenuta la riabilitazione; si tratta di una diversità di soluzione normativa che, per il momento, non trova logica giustificazione.
Neppure può essere amministratore l’interdetto o l’inabilitato (art. 71, lett. d) e neanche colui il cui nome risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari (art. 71, lett. f).
Tutti requisiti che, come si è detto, riguardano l’integrità anche morale di colui che è chiamato a svolgere il compito non solo di gestire i beni e il denaro altrui, ma anche la sicurezza e la tranquillità delle persone che vivono e frequentano il condominio.
Occorre avere conseguito almeno del diploma di scuola secondaria di secondo grado (art. 71, lett. f), senza alcuna specificazione però della tipologia del titolo conseguito: tutti i diplomati dunque, indipendentemente dalla natura degli studi seguiti, potranno svolgere l’attività di amministratore di condominio, quand’anche il loro percorso scolastico abbia seguito strade del tutto estranee alla materia condominiale.
Prima di poter svolgere l’attività sarà necessario frequentare un corso di formazione iniziale, ma per ora nulla si dice circa le modalità con cui questo verrà svolto, con quali garanzie di serietà qualitativa e quantitativa e, soprattutto, se l’iscritto dovrà poi alla fine ottenere un risultato utile oppure se sarà solo sufficiente la semplice frequenza. Pari incertezza vale anche per il previsto obbligo di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale, senza che si abbia a intendere di cosa tratterà simile formazione (art. 71, legg. g).
Restano esonerati dal munirsi di diploma di media superiore e dal frequentare il corso di formazione iniziale, ma non dall’obbligo di formazione periodica, tutti coloro che hanno svolto l’attività di amministratore di condominio per almeno un anno nell’arco del triennio precedente la data di entrata in vigore della nuova legge di riforma.
Pure restano esonerati da tali incombenti anche coloro che si limitano ad amministrare il condominio in cui sono proprietari di una unità immobiliare, quand’anche in essa non ci vivano. Nonostante l’infelice formulazione del secondo comma dell’articolo in esame, si deve intendere che il Legislatore abbia inteso escludere dall’avere conseguito un diploma di media superiore e dal frequentare corsi di formazione colui, tra i condomini, che ricopra la carica di amministratore unicamente nel suo condominio e che svolga dunque simile attività in tale limite quantitativo.
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